第527章 【美麗的煩惱】

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3月伊始，紐約曼哈頓。

富利地產投資管理公司，已經搬遷至自有物業——公園大道245號。

會議室裡，林祖輝望著華洋參半的高階職員，覺得這個配置很不錯；裡面不少洋人高階職員，都是原來奧林匹亞約克公司的管理層，在裡切曼的介紹人加盟富利地產投資管理。

“會議開始吧，先說說‘富利1號’投資的專案目標！”林祖輝淡定的說道。

在二月下旬，新時代集團順利私募5億美元的商業地產基金，林祖輝將這隻基金交給了富利地產投資管理公司進行管理。當然，林祖輝是在親自佈局投資方向。

富利地產投資管理副總rry（拉里），進行了彙報：“boss，按照公司的投資大方向，我們找到了一個不錯的專案。”

林祖輝點點頭，然後示意繼續。所謂大方向投資，就是優先考慮紐約大學周邊的商業物業，而且最好是零售物業，即購物中心、商鋪。他剽竊了巴菲特的創意，認為學校搬不走，那麼周邊的零售物業自然也會很快轉旺。

拉里認真的彙報道：“rtc集團（美國資產重組託管公司）在上個月透露出訊息，一塊紐約大學城的零售物業打算出售，該物業目前無槓桿的收益率為10%（即不貸款購買）。”

不貸款收益率為10%，其實是偏低，意思若是貸款購買，減掉利息支出，收益率可能更低！

就在林祖輝覺得不是特別理想的時候，拉里接下來的話，讓他眼前一亮。

“透過我們的調查，發現這個零售物業最大的客戶，佔據著20%的出租面積，但是每平方尺租金他們只需支付5美元，而其它租客的平均租金為70美元每平方尺。”

這就拉流量的做法，這個最大的客戶一定是自帶流量的大企業，所以才讓原來的物業主如此讓步。這種情況在商業地產中，非常常見。

比如倫敦‘金絲雀碼頭’專案的前期幾幢寫字樓，也有大量的超低租金的租客，這是希望帶動整個專案的繁華的必要操作。

香江當然不需要，能給大企業打個八折，就已經是很大的讓步了，誰讓香江是寸土寸金。銅鑼灣的租金，是曼哈頓第五大道的兩倍。

林祖輝馬上問道：“最大租戶的合同什麼時候結束？”

拉里說道：“還有九年到期”

九年到期，這個最大的租客不可能搬走，畢竟長期建立的老客戶是一筆重大財富。那麼，若是按照2001年租金，瞬間可以讓這九年的時間收益率提升至35%左右，因為這期間其它租客的租金也是在漲的。

70美元每平方尺每月，實在太廉價了，而銅鑼灣的商鋪已經是200~300美元左右，一旦美國經濟轉旺（應該就是今年開始），大學城附近的零售物業租金自然也可以提高。

林祖輝點點頭，說道：“繼續說下去，我很有興趣這個專案！”

拉里高興的點點頭，將這個物業的地理位置、總面積、總售價，一一做了介紹。

總計是9.02萬平方尺，售價在4億美元~4.2億美元區間。

非常理想的價格！若不是歐美經濟糜爛了三四年，那裡會如此便宜。

林祖輝做事一向果斷，馬上詢問道：“你們之中，有過零售物業管理經驗的人，請舉手示意一下！”

一眾富利高階職員紛紛舉手，高達七成左右，看來俱是商業地產管理豐富的高階職員。其實，華人置業的商業地產管理經驗，也已經成長為世界級的團隊，這幾年不僅引進了國外的管理經驗，還因地適宜的形成了自己的管理體系。

林祖輝點點頭，說道：“那好，拉里副總裁就馬上牽頭，組建團隊去完成這筆交易收購。這筆交易可貸款五成，時機成熟，我們再