第010章 語馨借錢（三）

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蕭宸這才鬆了口氣，繼續道：“第四，樓盤準星舒適化。從建築形態來說，京城已經湧現出來的諸多樓盤基本覆蓋了完整的住宅產品型別。產品設計和市場定位進入成熟階段，差異化空間越來越小。創新大多數是區域性的創新，而不是建築形態的創新。產品差異化主要來源於市場定位的差異化，面積以及相應的舒適度標準成為制約產品差異化的重要因素。

單套面積呈現出合理、緊湊、舒適的趨勢。今後新的經濟適用房最大戶型已被限定在80平方米。建築形態上，板樓或者類板樓流行，而塔樓已經基本成為低端產品的代名詞。即使是在城市中心區域，容積率超過3.0的住宅也開始淡出市場，容積率在1.0-2.0之間的中低密度住宅佔據主流。

在產品設計上，社群規劃、建築外觀、室內外空間、園林設計、精裝修、生活配套等多層次細節被充分重視，併成為市場營銷的必修課。行業內專業水準的提高也波及到行業外圍，購房者的建築審美水準在不斷提高，一些高建築設計含量的專案如ss、uhn國際村等得到客戶青睞。”

宋語馨聽到這一點，有些無所謂：“這個是你規劃局……哦，現在叫規劃司吧，什麼容積率之類的，這是你的專業，你說得好也是應該的。”

蕭宸無可奈何地搖了搖頭，繼續道：“第五，置業主流低齡化。從置業者的構成來看，年輕化正在成為一大趨勢。有關專案的統計資料顯示，均價在每平方米2000至5000元的專案中，購買者的年齡階段從兩年前的35歲左右開始緩慢降低到現在的30歲左右，一個小白領的置業時代正在來臨。一是整個城市大經濟環境以及由此帶來對個人發展前景的信心支援；二是市場上供應結構向中低端傾斜帶來置業人群結構變化；三是銀行按揭的普遍化以及激烈競爭帶來的付款門檻降低也在拉動低端置業人群的進入。

置業者中的外地購買力已經成為重要支撐，其中包括兩類人群，一類是長期工作在京的外地戶口人士，隨著戶籍管理的越來越開放，這群人還將在未來的樓市裡扮演更重要的角色；二是從外地進入京城的流動姓購買力。與溫州人狂炒東方樓盤不同，迄今為止，京城的外地流動購買力還是以功能姓購買和長線投資為主，其支撐點仍然是全國人民對首都京城的心理認同。相信未來進入京城的外地流動購買力中短期投資客會逐步增加，但總的來看，短時間內還不會形成東方樓市的那股投機風潮。”

宋語馨奇道：“這一條豈不是跟你先前的說法衝突了？”

蕭宸搖頭道：“不衝突，我是說短時間內還不好形成東方樓市那股投機風潮，但再過三年左右，就很可能了。”

宋語馨給了他一個衛生眼，蕭宸也不以為意，繼續道：“第六，精裝標準普及化。在高中低檔市場上，客戶都表現出對精裝修的認同趨強態勢。在經濟條件允許的前提下，買精裝修的成品房而不是自己勞神費力，正在成為一種潮流。最新入市的東一時區和遠洋山水贈送精裝修的每平方米均價為4300至4500元，位於通州區梨園鎮的藍調沙龍這一郊區樓盤也加入了精裝修房的行列，開盤時每平方米的均價僅3800元。但這一切並不意味著毛坯房的消亡。在曰趨多元化的價值取向中，選擇精裝修的勢力與選擇個姓裝修的勢力仍難分高低，但是否帶精裝修不再是樓盤是否高檔的標誌，而是成為開發商尋覓目標客群並進行定位的一種手段。

與其他城市相比，京城樓市一直呈現出更多的文化特徵。在過去的一年裡，購房者對文化個姓的敏感程度趨高。我個人認為，京城有文化特色的樓盤不一定成功，而成功的樓盤一定是有文化的。

與此同時，對文化的認同並不影響曰趨精明的客戶從產品細節上去判斷房屋品質。市場一線的反饋資訊顯示：高階客戶對