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7月15號。

沐陽在辦公室看總部基地二期的建設規劃方案。

三千畝地,其中用於改善員工生活的土地面積有一千畝,這一千畝地是君方補償星海集團,低價賣給星海集團的,實際也有h城z府的意思,想把星海集團留在h城,更想讓星海集團加大投資。

星海集團是納稅大戶,去年實際納稅額約有十幾個小目標(去年,星海集團的企業所得稅是15%)。

從今年開始,開始執行三年免企業所得稅+三年半免企業所得稅政策。

企業稅收除去企業所得稅,還有其它稅種。

比如最大頭的增值稅,按照星海集團這麼高的利潤率,每一百億元營業額可能會有七八十億稅前利潤,那麼增值稅就有十個億左右,再減去出口退稅(星海集團出口佔比不多),再算上其它稅種,實際納稅也要繳納七八個小目標。

也就是說,哪怕星海集團目前處於企業所得稅免稅期,按照今年上半年一百多億的營業額,實際納稅額可能要達到十億元。

正常來說,一家企業的實際納稅率約為年營收額的4%-7%左右(包括出口退稅及各種政策,合理避稅之後)

(實際資料查詢對比,比如江浙省百強企業2010年全年實現營業收入總額億元,實際納稅總額為684.54億元,4.21%!)

但是,企業行業不同,各種稅率都不一樣,所需繳納的稅還有可能有些差異,而且企業所得稅也不一樣,有的需要繳納,有的不需要,不能一概而論。

這個4.21%,只是一個引數值而已,估計透稅漏稅的不少,正常納稅肯定不止這麼低。

比如幾年後,喆利集團在2019年營業額為3285億元,僅次於阿里的3768億元。

但是,喆利集團當年實際納稅額為396億元,為江南省納稅大戶,高於阿里的206億元。

這兩家利潤不錯,有企業所得稅繳納,但有些企業利潤不好,企業所得稅少得可憐,如果虧本的話,甚至沒有。

星海集團的總部基地二期建設,有七百畝地用於建造員工住宅,一百畝用於建造幼兒院和小學,這八百畝地是住宅用地,而另外2200畝地是工業用地,還要劃出兩百畝地用來建造員工的休閒場所。

這兩百畝地用來建造員工休閒娛樂場所就有些擦邊球的意思。

工業用地可以蓋員工宿舍,但有一定的佔比,而且不能蓋住宅樓進行銷售。

星海集團購買的工業用地價格不到三十萬元一畝。

住宅用地價格為市場價格的一半,均價為每畝350萬元。

星海集團所處位置比較偏,相同位置的小高層住宅樓毛坯房售價在每平方1.6萬元左右,樓面價每平方約為4500元-6000元,按照2.5的容積率,每畝土地費用750萬元到1000萬元。

如果是市區那種小高層住宅樓,目前每平方售價已經達到2.5萬元,按照當年土地拍賣,每畝土地費用約為1500萬元。

如今,星海集團能夠半價購買住宅用地,每畝400萬元,800畝即32億元,按照每套一百平方計算,可建一萬三千多套住宅。

按照z府的要求,這個住宅用地蓋的樓房只能低價賣給員工,不能外售。

每畝400萬元,按照2.5的小高層容積率,樓面價約為2670元\/平方米,包括精裝修,綜合成本能低到每平方7000元(地下車庫建設和綠化成本都要均攤到每套房裡)。

按照沐陽的規劃,算上利息,賣給員工的價格大概是每平方7500元左右(不同樓層會有差異),相當於市場價的43%左右。

公司一半產權,員工一半產權

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